Carta Loyall Janeiro 2019

  • 1 de janeiro de 2019
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Introdução

Ao longo dos últimos anos, vimos diversos investidores interessados na sintonia dos mercados imobiliários com a inovação tecnológica que já está presente no nosso quotidiano – e será capaz de transformar de forma significativa a maneira como vemos, entendemos e usufruímos dos ativos de agora em diante. Foi buscando endereçar alguns pontos relativos a esse tema que, com grande satisfação, escrevemos o artigo a seguir.

Se tivéssemos que buscar uma única palavra para definir os mercados imobiliários num futuro próximo adotaríamos transformação.

Além das inovações tecnológicas, as tendências dos mercados imobiliários serão alteradas pela reconfiguração das preferências de consumo, demográficas e geográficas dos millennials (nascidos entre 1981- 2000). E, indiscutivelmente pelo novo ambiente econômico global que deixará de ver abundância de liquidez por conta do novo patamar de juros praticado nos EUA e na Europa. Não entraremos tanto no mérito dos dados econômicos (para tal, vide Carta Mensal Loyall <> janeiro 2019), e gastaremos tempo focando no lado real da economia.

Os novos hábitos dos consumidores têm revolucionado, e muito, o mercado imobiliário de uma forma geral. Antes de falarmos do mercado de B2C (business-to-consumer), voltaremos algumas décadas para as origens e aplicações do sistema Just-in-Time (JIT).). Definido por Hall, R. W., 1983, “JIT é um sistema que tem por objetivo produzir a quantidade demandada [ajustada] a uma qualidade perfeita, sem excesso, e de forma rápida, transportando o produto para o lugar certo no tempo desejado.” À época essa foi a fórmula encontrada para dar eficiência e controlar custos para a cadeia produtiva.

A conveniência do e-commerce já fez com que o conceito do JIT seja adotado e “pivotado” (tropicalizado) pela indústria de B2C.

A expansão do e-commerce está só começando, e a necessidade de instalações para acomodar uma densa rede de distribuição só aumentará ao longo do tempo. No Brasil, já temos visto um movimento grande para ocupar condomínios de galpões logísticos em endereços mais nobres. No início do ano a agência de notícias Reuters divulgou que a Amazon.com estaria transferindo suas operações logísticas no Brasil para o complexo de galpões da Prologis, ocupando cerca de 50 mil m² no município de Cajamar (SP), a 50 quilômetros da capital paulista, que já abriga outras gigantes como Walmart e Samsung. Nos EUA a vacância dos centros de distribuição está em suas mínimas históricas, por conta da contínua expansão do PIB, baixa taxa de desemprego e volume de consumo.

Logística

A demanda do segmento logístico não vem só do e-commerce, mas pode derivar dele. Transportadoras de cargas têm sinalizado grande demanda por condomínios de galpões logísticos localizados em regiões estratégicas que lhes permitam otimização e custos e agilidade nas respectivas entregas. Além de centros de distribuição e centros para armazenagens, os galpões logísticos vêm sendo procurados para abrigar escritórios corporativos de empresas que devem acompanhar seus estoques e sua logística de perto – e também por centros de pesquisa e desenvolvimento. A título de exemplo, a Bunge – gigante multinacional do agronegócio – transferiu um dos departamentos do seu escritório em Pinheiros para um módulo com mais de 3 mil m² em um condomínio logístico localizado em Embu das Artes (SP). Essa mudança gerou uma economia de custos e agilidade para a companhia bastante relevante, além da redução do seu prazo médio de estoque.

Por outro lado, com a velocidade de crescimento do e-commerce, os shopping centers tradicionais já se mostram preocupados com as respectivas capacidades de reinvenção. Com base nos dados do U.S. Commerce Department (Jul. 2018) podemos observar que o volume de vendas online, comparado com o volume total de vendas nos EUA, ainda é de apenas 13,0%. Apesar da tamanha discrepância, o crescimento do comércio eletrônico tem uma velocidade 3 vezes superior ao crescimento das vendas totais. Isso quer dizer que o grande desafio das lojas físicas está relacionado à experiência do consumidor. Varejistas terão que transformar o desejo de consumo dos seus clientes em uma experiência física sem precedentes. Atualmente já podemos ver a tendência que os operadores estão seguindo – o comércio eletrônico já começa a fazer parte do modelo de negócios dos shopping centers. A BR Malls, Cyrela Comercial Properties, JHSF, Multiplan e Iguatemi já têm (ou planejam para o curto prazo) um portal de vendas on-line.

Gráfico 1 – US E-Commerce Penetration

Varejo

Essa transformação no segmento de Varejo & Consumo vem apresentando alguns dados bastante interessantes – já refletidos nos shoppings. Já temos visto ou, ao menos escutado, que alguns shoppings nos EUA já são “shoppings fantasmas ou shoppings mortos” – sem nenhuma ocupação. Isso vem sendo causado pela adaptação das varejistas a esse novo mercado. De acordo com os dados da REIS Inc e da Neighborhood & Community Center Inventory, é possível ver a tamanha redução de espaço físico (em pés quadrados e per capta) nos EUA no setor do varejo. Essa é uma tendência que parece que vai perdurar pela próxima década, no mínimo. Um novo equilíbrio parece estar por vir. Além desses dados, é possível afirmar que, quando comparamos os EUA com Alemanha, Reino Unido e França, a terra do Tio Sam tem 6x, 8x e 10x, respectivamente, mais m² per capta (olhando apenas para o varejo) que os seus pares.

Centros comerciais com menor qualidade devem deixar de fazer o mesmo sentido que faziam na época em que foram construídos – “We’re not overbuilt, we’re under-demolished” diz Daniel Hurwitz CEO e fundador da Raider Hill Advisors. Como poderá se dar a transformação desses ativos? De acordo com uma pesquisa feita pela revista Business Insider (Jun, 2018), estacionamentos podem dar espaço a apartamentos tradicionais, moradias compartilhadas, centros médicos, hospitais etc. Lojas de departamento, conhecidas como âncoras no passado, estão sendo substituídas por academias de ginástica, igrejas, clínicas e data centers. Praças de alimentação têm se transformado em galerias de arte, espaço para showrooms e entretenimento. Será que os shoppings algum dia deixarão de ser uma fonte de consumo e passarão a ser uma fonte exclusivamente de lazer?

Surban

Outra grande revolução do mercado imobiliário é o que os americanos já chamam de “Surban”. O termo nada mais é do que a combinação das principais amenidades (das áreas urbanas) desenvolvidas nos subúrbios – o que pode tornar o poder de compra das famílias bem mais alto por causa do custo de vida bem mais baixo. Essa pode ser a vertente mais significativa do setor nos últimos 40 anos (pelo menos nos EUA). Foi nessa linha que a cidade de Plano, Texas, convenceu os executivos da Toyota a mudarem o seu QG da Califórnia para a cidade. Apesar de subsídios fiscais, e fuso-horário (mais central), o fator que mais pesou na mudança de endereço da Toyota foi o custo de vida – em Los Angeles County, os custos associados a moradia eram 3 vezes maiores que os custos no Texas. Isso quer dizer que, pagando os mesmos salários, o poder de compra dos seus colaboradores aumentaria em 3 vezes. Há quem diga que infraestrutura pode ser um grande gargalo (ou solução) para o mercado imobiliário no futuro – sem dúvidas!

O fluxo desse nicho do mercado é simples – “life, work, play”. Famílias buscam moradias maiores, mais acessíveis, em locais que ofereçam alto nível de educação para os filhos (um outro exemplo já em prática é o complexo de Lake Nona em Orlando, FL). O Consumo & Varejo vem a reboque, para atender a demanda reprimida. Na sequência, os centros comerciais oferecem empregos aos habitantes que decidiram trabalhar perto de onde moram.

Não é de hoje que a curva de utilidade dos indivíduos tem melhorado por conta do desenvolvimento da tecnologia. Atualmente, a combinação da tecnologia com o conceito de economia compartilhada tem apresentado potencial para transformar (e terminar) modelos de negócios seculares, encorajando o crescimento de uma indústria cuja característica é só uma – Ruptura.

De acordo com os dados divulgados pela PWC, 2015, em The Sharing Economy, 83% dos americanos já acreditam que a vida é mais conveniente com serviços compartilhados. Além disso, a consultoria estima que o mercado da economia compartilhada tem potencial para crescer 25% a.a. até 2025. Esse novo conceito já permite transações envolvendo ativos como brinquedos, roupas e acessórios, carros, apartamentos, clínicas e, obviamente escritórios. Uma crescente proporção da força de trabalho global é constituída por millennials (1981-2000) que já tiveram a oportunidade de crescer lidando com o conceito da economia compartilhada. É possível constatar que as tendências que movem a força de trabalho e o crescimento de autônomos (freelancers) aumentaram consideravelmente a demanda por escritórios flexíveis, comunitários e acessíveis para o pequeno e médio empreendedor.

Properties

Os dados da KPMG, 2017 em Meet the Millennials, mostram que os millennials representarão mais de 50% da força global de trabalho já em 2020. Ainda de acordo com os dados da HOK, 2016, em Co-working: A Corporate Real Estate Perspective, o mercado de profissionais autônomos mais que dobrou nos Estados Unidos entre 2005 e 2015. Buscando seguir essa tendência do mercado de trabalho global, renomadas empresas de diversos setores têm acompanhado essa dinâmica procurando contratar e reter os melhores talentos oferecendo experiências inovadoras voltadas para os colaboradores, com serviços mais ricos, em ambientes modernos que permitem a integração familiar, cobrindo uma demanda por mais vida social.

Com base nas informações acima, que combinam tendência, tecnologia, demografia e estratégia corporativa, foi que a WeWork decidiu empreender esforços e criar a maior plataforma para locação de escritórios compartilhados no mundo. Além das informações passadas, um estudo (A Total Addressable Market Analysis of WeWork, TopTal 2017) estima que o mercado em que a companhia está inserida tem um potencial de receita anual da ordem de US$ 1,35 trilhões. Fundada em Nova Iorque pelos empresários Adam Neumann e Miguel McKelvey em 2010, a WeWork se tornou a maior plataforma para locação de escritórios compartilhados no mundo. Listada entre os negócios inovadores mais valiosos da história, a start-up é responsável pela evidente disrupção da indústria de locação imobiliária.

De acordo com dados divulgados pelo The New York Times, em 13 de novembro de 2018, o unicórnio imobiliário assinou mais um compromisso de investimento no valor de US$ 3,0 bilhões com o conglomerado japonês SoftBank. O acordo permite que o gigante asiático compre ações da WeWork por US$ 110 por ação antes de setembro de 2019. Esse movimento eleva a avaliação da empresa para um patamar superior a US$ 42 bilhões – mais que o dobro dos US$ 20 bilhões atingidos em 24 de agosto de 2017, momento em que o mesmo investidor capitalizou a WeWork com outros US$ 3,0 bilhões. Desde a sua criação a empresa já captou US$ 10,6 bilhões.

No mesmo momento em que fechou o último acordo de investimentos, a gigante nova-iorquina reportou algumas informações relativas aos seus resultados (os dados foram divulgados para a Recode). Além da evolução das receitas da companhia, que a cada trimestre crescem 120% na média, o que mais impressiona é que, somente no 1º semestre de 2018 a empresa acumula um prejuízo de US$ 723 milhões, tendo auferido US$ 764 milhões de receita. De acordo com Artie Minson, atual CFO da WeWork, o prejuízo reportado reflete o gasto em CAPEX feito pela companhia para abertura de escritórios e OPEX, até que os mesmos se tornem rentáveis.

O conceito do negócio transformou o segmento de locação de lajes corporativas, a qual tinha termos e condições tradicionais, que se mostraram ultrapassados com o surgimento do novo modelo. A proposta de valor da WeWork é transformar escritórios tradicionais em ambientes corporativos ajustados para as demandas da força de trabalho atual. As características do produto que possui serviços com alto valor agregado e tecnologia nos padrões do estado da arte têm provado que empresas de todos os tamanhos podem aumentar a produtividade e reduzir os custos fixos. A título de exemplo, contratos de aluguel tinham prazos longos, preços fixos e demandavam bastante desembolso de capital para que uma mudança pudesse ser realizada. O novo conceito permite que os aluguéis sejam feitos por prazos mais curtos (p. ex., 12 meses), tenham flexibilidade relativa ao preço, e, além dos pontos anteriores, não se faz necessário nenhum desembolso para habitar o espaço. De acordo com os dados da matéria “Trends in Square Feet per Office Employee” publicada pela Commercial Real Estate Development Association, vimos que o padrão de densidade de um escritório médio nos EUA é de 150-200 pés quadrados por colaborador. Esse número equivale a 13,93m² -18,58m². A densidade da WeWork pode chegar a 55 pés quadrados (ou 5,10m²) por colaborador. Isso faz com que o custo de ocupação por colaborador da locatária seja 25% menor na plataforma da WeWork do que em imóveis comerciais convencionais.

Gráfico 1 – ABL m² WeWork NYC

Home Builders

Depois de abordarmos o segmento logístico, a indústria de malls e o mercado de locação corporativa, terminaremos o nosso artigo com uma abordagem do mercado residencial, que por sua vez merece bastante revolução. Assim como outras casas bastante renomadas, acompanhamos de perto o relatório divulgado pelo Banco Mundial – Doing Business: “O projeto Doing Business proporciona uma medida objetiva dos regulamentos para fazer negócios e a sua implementação em 190 países.” Não pretendemos entrar na esfera política por aqui, mas, pode ser que o tom se torne um pouco mais nacional a partir de agora. De acordo com a última versão do relatório, cujos dados são de junho de 2017, a qualidade do ambiente de negócios no Brasil é péssima. Essa afirmação torna-se fácil de entender quando vemos o Brasil classificado na posição 125, comparado com outros 189.

Para não fugir do tema da carta, voltemos ao setor imobiliário (ainda embasado pelo Doing Business). Além do ranking geral, o relatório segrega algumas outras categorias; e quando se trata de “Dealing with construction permits” (Lidando com licenças para a construção), nossa performance é ainda pior – encontramo-nos na posição 170. As métricas para essa classificação são: (i) a quantidade de procedimentos necessários para obtenção do alvará da construção – são necessários mais de 19 procedimentos para se chegar ao alvará; (ii) Tempo em dias – são necessários mais de 14 meses para começar uma obra. Nesse quesito, estamos melhores que Venezuela, Barbados, Chipre e Camboja, apenas; (iii) Custo relativo às licenças – no Brasil, o conjunto de despesas com aprovações legais pode atingir cerca de 5% do valor geral de vendas de um empreendimento; (iv) Qualidade dos controles – nesse caso, numa faixa de 0-15, ficamos com a nota 9.

Conclusão

Olhamos com bastante cautela a atividade de construção e incorporação no Brasil. Parece-nos muito assimétrico o risco corrido pelo(s) construtor e/ou incorporador quando ajustado ao retorno auferido pelos respectivos projetos. Os motivos para essa teoria começam com os vários procedimentos que devem ser superados para conclusão de um projeto, combinada à tamanha burocracia: matrícula, ônus reais e certidões de titularidade, documentos gerais, formulários e roteiros, atos regulatórios, diretrizes, instruções técnicas, normas, resoluções, laudos ambientais, monitoramento das exigências, impacto de vizinhança, impacto de tráfego, impacto ambiental, ruídos, sombreamento, TAC, execução das obras, engenharia, anotação de responsabilidade técnica, CND, ISS, Bombeiros, habite-se, vendas, distratos, manutenção, garantias etc.

Como será que o setor irá reagir a toda essa revolução?